任志强（资料图）
企业权力和声望,实际上靠个人魅力。就是人家信任你是个有能力的人,你说了,大家愿意听你的。所以你能带领一帮人,跟着你走
编者按:据共识网近日文章报道,由华远地产董事长任志强口述、米鹤都主编的《回忆与反思——红卫兵时代风云人物》一书中,任志强对中国的地产业未来发展作出预测,并回顾了华远的创业经历。
任志强指出,中国地产业的发展受人口因素和土地资源两方面影响。2020年将是一个分界线,在此之前,地产业发展趋势不会下降,而2020之后将趋于下降或平缓发展。
此外,任志强又指出,自己基本是靠“感性”对待企业内部决策,靠企业文化引导公司发展。在任志强看来,一个公司要想有所成就,一定要以下三个基础之上:首先,制度化的管理;其次,领导着要有很好的市场判断能力;第三,公司在业界具备诚信。
任志强表示,自己其实更像一个“江湖大哥”,凭着诚信的商业态度和说到做到的办事能力,赢得了个人魅力,也为公司迎来权利和声望。
以下是任志强观点摘录。
任志强:
2020年之后中国地产业发展将趋于平缓
我们判断,2020年以前是高峰期,以后开始趋于下降或趋于平缓。2020年之前是不会下降的,一直会是个上升的过程。这主要是跟人口有关系。一个最基本的情况是,1950年代,我们是第一个婴儿潮,这些人到1970年代、1980年代开始生第二代。1970年代和1980年代,是人口的第二个“婴儿潮”。两个婴儿潮是联系在一起的。从住房角度看,从结婚到生子,是两个阶段:第一个是结婚阶段,后一个是生子和改善阶段。我们现在的一般规律是,三十岁以下是结婚阶段,住小房子;三十岁以后呢,有孩子了,开始换三居室或者大一点儿面积,进入大房子。这两个阶段的情况,能维持到2020年。以后,随着人口出生率下降,适龄人口,就是二十岁到三十岁的人口总数下降。
在国外,要分析地产,用一个什么概念呢:“家庭分裂速度”。“分裂”,不是离婚,而是说你从一个家庭变成两个家庭。从这个分裂速度来衡量住宅需求量。在我们国家来说,一直到2020年以后,这个速度才会开始下降,也就是前十年分裂速度都是上升的。不过,这还没算城市化,没算农民进城这一块儿。
从写字楼、办公楼,可以看到第一产业、第二产业向第三产业转移的速度。我们现在转移的速度快,因此,商用写字楼的发展速度也很快。这两个是一致的。看第三产业的比重就知道,每增加一个百分点,需要多少栋办公楼是很清楚的,商用办公楼是据此发展起来的。这两个分析指标很重要,但是,我们国家却不常用。
另外,我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大,房子的私有化率越高。比如那些老干部啊,或者是老的家庭,享受福利分房的,他们已经不用再在房子上有过多支出了,所以,他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的,或者是把旧房子给子女,或者是买新房子给子女。在国外是没有代际帮助这一说的,基本上都是满十八岁后自己独立,连上学都是自己办理助学贷款,父母不管。他们为什么没有代际帮助呢?这里有个很重要的原因就是有遗产税的问题。我这个家产,儿女不能继承,也没法儿继承。像日本,他的遗产税是百分之六十二。用百分之六十多去缴税,还不如去拿按揭买个新房子呢。遗产税是没法儿按揭的,一次要缴齐。
还一个是土地资源问题,我根本不认为这是个问题。但是,国家认为呢,老是“假想敌”,总觉得要打世界大战,这没有任何道理。我觉得,今后不会打世界大战,永远都不会。国际的谴责力量和核威慑力量,是多数国家共同产生的,不是就对你中国搞的。我觉得,中国现在就老是在考虑战争问题、“十八亿亩”这些问题。错了。我赞成茅于轼的观点:拿出五十亿美元,轻轻松松地去进口粮食,可以减少好几亿亩耕地。我们现在百分之零点三、零点四的土地利用量,拿出百分之一的土地给中国人住,不行吗?应该没有任何问题。我们现在的城市用地,还不到四万平方公里。这四万平方公里比九百六十万平方公里,你算算,只有百分之零点四左右吧?太少了!你拿出点儿来嘛!农民的土地私有化如果实现不了,这个地的问题就解决不了。农村一点六万平方公里的宅基地,住的人没有城市人多,可面积却大多啦。其实,有五千万亩就够了!能腾出几亿亩地来。当然,这是农村、农业政策问题了。
(责任编辑：威展小王)
